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    第二一四章启动旧城区改造项目

    九间房屋,不过要除去客厅、餐厅,厨房,卫生间,只能拥有五间卧室,哪怕五口之间也可以居住得舒舒服服。

    至于十六间房,拥有两间客厅,两间餐厅,还有六间主人房,两间仆人房,简直就是为那种殷实家境,小门小户量身打造的。

    第三种,则是主屋七间,上下两层,前后两进,厢房六间,这样以来可以建造二十七间房屋。拥有会客厅、宴会厅、餐厅、书房、起居室,还有足足十二个主人房间,以及六间仆人房,两间杂物间。

    以供杨思齐、凌敬这样级别的学院一把手居住,考虑他们有自己的家人、徒弟,占地面积三百五十平方左右。

    杨天保把户型图画出来,房间功能,以及专门用途,甚至连配置的水井,都一一标注出来。

    杨思齐一看这里,就拍案叫绝。他心想,杨天保就算不出身世族门阀,一样可以混得风生水起。

    杨思齐看来,长安城与其他城池最大的不同,就是因为对于民间的放松,平民百姓,谁家可以拥有一亩宅基地,如果是良籍五口则要分两亩地,七口之地则要分三亩。别说盖房子居住人,就算种粮食,也可以吃几个月了。

    其他城池,功能性不同,绝对不会像长安城这样,拥有庞大的马球场,果园,药园,特别是东宫药园,几乎占了升平坊的一半,四百多亩的药园,专供东宫,恐怕东宫的人,都是药罐子,他们也吃不完。

    可是,采取杨天保这种设计方式,百草堂只需要建造甲等户型二十套,乙种户型一百二十套,丙种户型三百套,足够百草堂教师居住了。

    其实,杨天保并非完全为了百草堂将来的教师居住,而是为了开发房地产。

    学区房是稀缺资源,然而土地是有限的,杨天保也没有本事马上弄出水泥,建造楼房。

    事实上,在这种时代即使想建造楼房,造价也不便宜。

    钢铁每斤的价格多达一百文,如果折合人民币相当于每斤四百多块钱,一吨钢铁就是将近八十五万元。如果真让钢铁涨到八十五万一吨,别说北京的房子,就算十八线县城,一平方三万开发商也会亏本。

    而且,最大的问题是,钢筋水泥建筑并不一定满足百姓的需要。杨天保的百草堂面对的就是普通百姓,他们没钱,而且购买了有限。

    至于有钱的大户和豪门,他们自然不差钱,可是他们都有可以进入国子监进学的渠道和能力,对于他们而言,学习并不是一定要在学区,他们有专车接送,也有自己的宅院,越近近务本坊或者平康坊,才是他们的选择。

    就像梁三宝这样的人,身为城管大队大队长,年收入多达四十八贯,在通过三年努力赚钱,全家举债,还有杨天保额外奖励的情况下,才买到一宅占地一亩多,拥有五间主屋,左右两厢各三房厢房,共十一间房屋,却花了二百贯。

    作为长安城中高收入的人群,买一套房子如此吃力,杨天保如果把一亩地建造六套房子,哪怕每套少赚一些,卖上六十贯,也可以吸引绝大多数平民百姓购买。

    杨思齐命他的徒弟过来按照杨天保的图形,直接打造了三种户型的模型,这三种户型模型做得栩栩如生,甚至还用松枝制作了建议的绿植。

    杨天保看着这些模型,笑道:“如此甚好,这样的模型,再给我做几套,不过要扩大构想,比如再建第四种户型,两间主屋,上下两层,左厢房两间,一座做厨房,一间做卫生间,虽然只有六间房,完全够一家四口居住!”

    杨思齐的徒弟诧异的望着杨天保,他们还以为杨天保这是给他们这些学徒建造房子呢。

    毕竟,作为杨思齐的徒弟,他们有的可以担任助教,有的最笨,只会闷头干活,可没有担任助教的资格。

    当然,这是杨思齐的徒弟想多了,杨天保的本意是给那些更穷的穷人准备的,这样的房屋占地面积八十平左右,一亩可以造八座,每座除去成本,卖上四五十贯,还有很大的赚头。

    毕竟,这是学区房。拥有三个卧室的连装别墅,只相当于二十多万块,想什么呢?

    杨思齐的徒弟尽管话少,动手能力却极强,在杨天保的指导下,很快就将这种丙型户型模型做好了。

    杨天保突然望着杨思齐道:“糟糕!”

    杨思齐急忙问道:“侯爷,怎么了?”

    现在杨思齐已经转变了身份,他已经不自觉的称呼杨天保侯爷,这是摆明了把杨天保当成了他的上级。

    杨天保沉吟道:“大儒孔颖达,与家父关系不错,我想要给他下一个聘书,聘请他担任咱们百草堂经学客座教授,他应该不会拒绝!”

    杨思齐道:“确实,若让孔师与我们粗鄙之人同户而居,只怕他会拂身离去!”

    杨天保只能哀叹。

    别看杨思齐在匠作一途,已经登堂入室,可以开山立派了,可是面对孔氏家族的儒家,依旧提不起自信。

    杨天保沉吟道:“这样,把户型改一下,三进院落,每进七间主屋,上下两层,前后厢房左右共九间,共计六十间屋,即使家中仆从、丫鬟,有个上百人,也勉强够住了!”

    杨思齐指导徒弟开始制作模型。

    这种类型的房屋,自然不是给平民准备的,造价在那里放着,想便宜也便宜不了,占地接近一亩,怎么也要卖上八九百贯。

    这样的房屋主要是给府兵中层军官准备的,他们立功容易,在唐初以来,逢战必胜,缴获虽然七成上缴,可是他们自己却可以获得不少财货。

    这种羊毛不薅,对不起自己。

    中层将校如果涉及文化程度,他们很难升职,只能将未来寄托在自己的孩子身上,杨天保能获得程知节、秦琼、李君羡的支持,最重要的原因是杨天保承认会接收士兵子弟入学,给他们一条可以改变命运之路!

    杨天保的房产经营之路,面向的就是中低收入人群,尽可能的压低每套房子的售价,可以让平民百姓买得起房。

    就算买不起,那也没有关系,可以抵押,可以贷款。

    在这个年代,想开银行实在太难了。

    想到这里,杨天保又一阵头疼。李承乾和李泰都不用考虑,可是李治李小九实在太小了,才四岁的小屁孩子,能做什么?

    到了晚上,杨天保参加了梁三宝的喜迁新居之宴,杨天保让人给梁三宝送了一坛高度白酒,还有四匹绢。

    礼物不算贵重,倒也不算轻。

    离开梁三宝府上的时候,回到木屋的时候,李婉宁还在等着杨天保过来吃饭。

    田四喜已经回来多时了,他正与六斤这个丫头聊天。田四喜与六斤不一样,六斤大安宫长大,对于市井见闻了解不多。

    而田四喜则长于市井,利用市井见闻,哄得六斤眉开眼笑。

    田四喜继续说道:“这个郭老三,生得一副巧手,最擅长制器,在主母七十大寿时,他制作了一条九尺五寸的百鸟朝凤的宝船,向主母贺寿。主母非常高兴,当既赏他一个丫鬟当婆姨……”

    看到杨天保到来,田四喜急忙跑向杨天保。

    “公子,您可回来了!”

    田四喜向杨天保禀告道:“我已经招募了一百六十三个人,准备考查一下,看看到底有哪些人可以留用!”

    这次经过三年的沉淀,田四喜比以前沉稳多了。

    虽然杨天保并没有给他钱,让他置办房产,可是他找到长安城司户参军和万年县的书吏,向他们打听到,在长安南城这十二坊之中,总共有四百六十多家宅院有意出手,总占地面积超过两千亩,总价值超过五十万贯。

    听到这个数字,杨天保顿时一愣。

    他想过房地产会投资大,但是没有想到投资会如此之大。五十多万贯别说杨天保没有,就算他有,他也不敢一次性投入这么大。

    杨天保也知道越是占地面积大的宅子,越是价值高,而且人家一般不会出手,如果他要是在靠近皇城根的太平坊、善和坊或者是兴道坊、务本坊,就算有钱,也没有人出手这里的房产。

    这里属于典型的有价无市。

    杨天保的目光望着安德坊的其他半个坊,大约七百多亩地,这里原本就是贫困区,虽然只有七百多亩地,却足足有三百多家,除去坊墙占地,加上街道、下水道、公共绿化占地,几乎都是每家一亩宅子的破房子。

    杨天保想了想,或许可以换一个思路。

    老城区改造项目,以旧宅换新宅。

    想到这里,杨天保顿时有了主意。

    他望着田四喜道:“这样,你带着你招来的人,让他们去与各家各户进行谈判,告诉他们,安德坊将建立长安城最大的百草堂,他们这些宅子太破旧太老了,影响市容整洁,本公子仁慈,决定替他们置换新屋。他们原有的宅子,占地多少,拥有多少间房屋,每家每户拥有多少人口,采取统一的置换标准。若是原宅子在九间以下,占地一亩者,给予他们一套甲户型房子!”

    甲户型,九间房屋,上下两层,占地一百十一平,这样以来,每亩宅院,推倒之后,可以建造六套,除去成本和置换掉的一套。

    杨天保一样可以赚上三套的钱,既一百八十贯。

    可是安德坊如果全部到了杨天保手中,他就可以利用公共空间,进一步提高容积率,把这三百多户,卖给在安德坊上学的百姓。

    所谓的双赢,就是双方都会认为对方吃亏,自己占了便宜。

    当然,每家每户的情况不一样。如果是五口之家,会分到两亩地,就可以给他们置换给乙型房,十六间房屋。

    如果是七口良家,三亩宅基地,那就可以丙种户型,拥有二十七间房子。

    当然,每家每户房屋建筑又不一样,比如人家明明是七口平民之家,只有一亩宅基地,房屋却建了十几间。给他们置换的方式,只能另当别论了。

    给他们甲种房不够住,只能换成乙种房。换成乙种户型,杨天保就会少赚了太多,他不开心。

    杨天保开始头疼,如何与众百姓置换,既让他们满意,杨天保还能有足够的利润空间?